martes, 16 de marzo de 2021

VENDER UNA RESIDENCIA DE TERCERA EDAD

Plantearse vender un centro para personas mayores incluso cuando éste no tiene una alta ocupación puede parecer algo arriesgado; sin embargo, es una alternativa más que razonable. Todo es cuestión de estar bien asesorado

En una sociedad como la nuestra, caracterizada por el marcado envejecimiento de la población y con una marcada necesidad de recibir cuidados geriátricos que en muchos casos no pueden ofrecerse en domicilios particulares, los centros para personas mayores (ya las llamemos “sociosanitarios”, “residencias de ancianos” o de “3ª edad”) parecen ser una de las inversiones más atractivas tanto para empresarios especializados en el ámbito geriátrico como grupos de inversión.

Con los datos en la mano, se estima que el valor de compraventa de las residencias para personas mayores, justo antes de 2020, había experimentado un notable aumento —en cifras, en torno a un 50 % extra en comparación con años anteriores—. Pero esta premisa tan jugosa no es del todo real, pues, tal y como confirma EAI Consultora a un portal geriátrico, el aumento de los precios de las residencias para personas mayores se ha producido en aquellas que cuentan con más de cien plazas, no así en aquellas más pequeñas, las cuales han aumentado su precio ligeramente.

Una clave para saber si una residencia “tiene venta” es que tenga un modelo asistencial que ofrezca calidad y confianza tanto a los residentes como a sus familiares y a la administración. Las residencias con en esencia servicios en los que “personas cuidan a personas” por lo que tener un modelo que sólido, contrastado en el tiempo y que, además sea sostenible económicamente y ofrezca un margen de beneficio económico a los gestores.

La pandemia de coronavirus ha provocado una bajada de la ocupación e incluso un aumento del riesgo reputacional, y aún así, la tendencia demográfica es tan marcada que la necesidad en plazas de residencias de tercer edad se mantiene y, todo hace indicar que en poco tiempo será incluso superior a antes de la crisis sanitaria lo que provoca un aumento de demanda de residencias en funcionamiento.

Sobre este asunto Aitor Pérez Artetxe, experto del ámbito de la geriatría y director de Gerokon, aclara en sus declaraciones a un portal de la tercera edad que la generalización de que los precios han subido para todos resulta algo arriesgada. Y es cierto que para afirmar con rotundidad dicha cuestión deben tenerse en cuenta numerosos factores que son clave a la hora de determinar el precio, sirva como ejemplo las ubicaciones, los cuidados especializados que se ofrecen a los usuarios del centro, las instalaciones, etc. Así pues, podría resultar interesante aplicar el EBITDA (earnings before interest taxes depreciation and amortization) solo para aquellos centros residenciales en venta que sean más pequeños.

Hay compradores también para residencias de más de 45 plazas, incluso de menos

Pérez Artexte, quien estima que la tendencia de los precios de compraventa y traspasos de las residencias continuará como lo hacía antes de 2020, también se pronuncia sobre aquellas residencias que son adquiridas por fondos de inversión, los cuales probablemente tengan unas perspectivas sumamente optimistas a la hora de invertir en centros de día y centros residenciales para personas mayores y dependientes.

Por su parte, Josep de Martí, director del buscador de centros residenciales Inforesidencias.com y del portal especializado en compra/venta de residencias Geriatricos.info, considera muy positivamente la compra de centros residenciales. Él mismo declara: «Hoy puede ser un buen momento para considerar la venta de una residencia que tenga un buen nivel de ocupación y lo haya mantenido durante los últimos cinco años. Es cierto que algunas empresas que hace un par de años consideraban la venta “en abstracto”, o sea, como una opción, ahora que las ocupaciones son bastante altas y se ha producido un aumento de precios en muchas capitales, prefieren disfrutar del momento». Este experto en geriatría insiste en que resulta más fácil buscar un comprador para aquel centro residencial que se vende a un precio asequible que para otros más caros.

La opinión de de Martí, que suele intervenir cada año en la venta de cinco o seis residencias de mayores, se ve complementada por otras, como la de Pérez Artexte quien, preguntado por este asunto, afirma que aquellos más caros —por su ubicación y otras cuestiones— también son sumamente atractivos para determinados fondos, pues se estima que la ocupación de dichas residencias siempre será más alta que aquellos que se encuentran en zonas más aisladas o con menor densidad de población.

Ahora bien, cabe tener en cuenta que tanto los fondos de inversión como los empresarios particulares que se animan a adquirir una residencia de la tercera edad a un precio elevado esperan recibir unos ingresos acordes a la cantidad abonada por el traspaso, lo cual puede resultar muy tentador y, equivocadamente, llevar a generar unas expectativas que tarden algo más de lo esperado en cumplirse.

Por eso, como reflexión, ¿merece la pena comprar o vender un centro residencial que tiene una alta ocupación? Los distintos expertos dan una respuesta unánime: sí, es un buen momento para vender este tipo de centros residenciales. Como apunta el director de Grup VL: «Si el precio es superior al valor, vale la pena vender; si el precio es inferior, resulta rentable comprar». Eso sí, para que las operaciones sean un éxito, siempre se debe contar con la ayuda de profesionales que sepan tratar este tipo de operaciones y ayuden a ambas partes a conseguir una solución satisfactoria.

¿Y si la residencia que está en venta no tiene una ocupación superior al 85%? Lo importante, destaca de Martí es mirar cuál ha sido la ocupación media durante los últimos años de los que se tienen datos. Una residencia puede pasar un bache y continuar teniendo un valor.

[Puede conocerse mejor este asunto en la noticia publicada]

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